Steuern sparen als Vermieter
- Abschreibung nie vergessen
- Erhaltungsaufwand gezielt planen
- 66 % der ortsüblichen Miete bei Angehörigen
Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Wer alle Werbungskosten erfasst, Abschreibung und Erhaltungsaufwand plant und die Regeln bei Angehörigen kennt, senkt die Steuer deutlich.
Die wichtigsten Hebel auf einen Blick
Vermietung ist planbares Einkommen. Mit Struktur und Planung bleibt mehr davon übrig.
Abschreibung
2 % bis 3 % linear, bei Neubau zeitweise 5 % degressiv.
Schuldzinsen
Finanzierungskosten sind Werbungskosten.
Erhaltungsaufwand
Sofort absetzen oder auf bis zu fünf Jahre verteilen.
Angehörige
Ab 66 % der ortsüblichen Miete voller Werbungskostenabzug.
Laufende Kosten
Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Kontoführung.
Zehn-Jahres-Frist
Verkauf nach zehn Jahren im Privatvermögen steuerfrei.
Alle Tipps im Detail
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Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 % im Jahr, für Gebäude von 1925 bis 2022 2 %, für ältere Gebäude 2,5 %. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029 ist eine degressive AfA von 5 % möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Eine kürzere Nutzungsdauer lässt sich mit Gutachten nachweisen.
Für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten gibt es erhöhte Abschreibungen auf begünstigte Modernisierungskosten (§§ 7h, 7i EStG). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde, die vor Beginn der Maßnahme abgestimmt sein sollte.
Reparaturen und Modernisierungen sind grundsätzlich sofort abziehbar. Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und nur noch über die AfA verteilt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Planen Sie größere Sanierungen deshalb zeitlich. Größere Erhaltungsaufwendungen können Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV), um die Progression zu glätten.
Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Hausverwaltung, Hausgeld (ohne Erhaltungsrücklage), Wasser, Abwasser und Müll, soweit nicht umgelegt. Umgelegte Nebenkosten sind zugleich Einnahme und Werbungskosten. Hinzu kommen Kontoführung für das Mietkonto, Inserate, Rechtsberatung und Steuerberatung zur Anlage V.
Ja, Schuldzinsen, Bereitstellungszinsen, Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld sowie Gutachterkosten der Bank sind Werbungskosten. Ein Disagio ist sofort abziehbar, soweit es marktüblich ist. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren akzeptiert die Verwaltung ein Disagio bis 5 %. Die Tilgung ist nicht abziehbar.
Ja. Fahrten für Besichtigungen, Mieterwechsel, Handwerkertermine oder Eigentümerversammlungen setzen Sie mit 0,30 € je gefahrenem Kilometer an. Fahrten im Zusammenhang mit dem Kauf gehören dagegen zu den Anschaffungskosten und wirken nur über die AfA.
Verwalten Sie mehrere Objekte, kann ein Arbeitszimmer oder die Homeoffice-Pauschale in Betracht kommen. Laptop, Schreibtisch oder Software für die Vermietung sind anteilig absetzbar, bis 800 € netto sofort. Setzen Sie nur an, was tatsächlich entstanden und plausibel ist. Überhöhte Pauschalen führen zu Rückfragen.
Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten voll abziehbar. Zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose nötig, unter 50 % werden die Werbungskosten anteilig gekürzt (§ 21 Abs. 2 EStG). Maßgeblich ist die Warmmiete. Prüfen Sie die Miete regelmäßig, da die ortsübliche Miete steigt. Der Vertrag muss fremdüblich sein und tatsächlich durchgeführt werden.
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren gilt die Steuerfreiheit schon früher. Achtung bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit: Hier droht ein gewerblicher Grundstükshandel.
Mit einer guten Struktur: Finanzierung, Aufteilung von Grund und Boden zum Gebäude im Kaufvertrag, Planung von Sanierungen, gegebenenfalls eine vermögensverwaltende GmbH. Rechnen Sie Ihr Objekt mit unserem Immobilienrechner durch und lesen Sie mehr auf unserer Seite Immobilien.
Struktur von Anfang an
Die besten Gestaltungen entstehen vor dem Kauf. Kaufpreisaufteilung, Finanzierung und Eigentümerstruktur lassen sich später kaum noch ändern.
Was wir für Sie prüfen
- Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden
- Abschreibung und mögliche kürzere Nutzungsdauer
- Sanierungsplanung mit Blick auf die 15-%-Grenze
- Vermietung an Angehörige und Mietvertrag
- Privat oder in einer GmbH halten
Stand: November 2026. Die Angaben ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetze und Verwaltungsauffassung können sich ändern.
Fragen für Vermieter
Stand: November 2026. Ihre Frage ist nicht dabei? Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
Für Wohngebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden, gelten 3 % lineare Abschreibung, für ältere Gebäude 2 % beziehungsweise 2,5 % bei Baujahr vor 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn ab Oktober 2023 bis September 2029 ist auch die degressive Abschreibung mit 5 % möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Den Grund und Boden schreibt man nicht ab, deshalb ist die Kaufpreisaufteilung entscheidend.
Übersteigen Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, müssen sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, statt sofort abziehbar zu sein (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Mit der richtigen Planung der Maßnahmen lässt sich das oft steuern.
Nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Achtung: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Ja. Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar (§ 21 Abs. 2 EStG). Darunter werden sie nur anteilig anerkannt. Der Mietvertrag muss wie unter Fremden geschlossen und auch tatsächlich so durchgeführt werden.
Steuern sparen für andere Lebenslagen
Mehr Steuern sparen mit persönlicher Beratung
Wir prüfen, welche Möglichkeiten Sie haben, und sagen Ihnen klar, was sich lohnt.
- Persönliche Beratung in Heidenheim und digital
- Prüfung Ihrer individuellen Möglichkeiten
- Klare Empfehlung statt Fachchinesisch
