Immobilien-Rechner: Die Rendite entscheidet sich nach Steuern, nicht im Exposé
- Cashflow, AfA und Spekulationsfrist
- Kaufen oder mieten im Vergleich
- Kostenlos und ohne Anmeldung
Finanzierungsrechner gibt es viele. Fast alle hören dort auf, wo es interessant wird: bei der Abschreibung, beim Grenzsteuersatz und bei der Frage, was von der Wertsteigerung nach der Zehnjahresfrist des § 23 EStG übrig bleibt. Dieser Rechner rechnet beides, die Bankseite und die Steuerseite.
Drei Zahlen, die zusammengehören
Was die Bank verlangt
Die Annuität ist über die Zinsbindung fest, die Restschuld danach nicht. Sie entscheidet, mit welchem Zins Sie in zehn Jahren erneut verhandeln.
Was das Objekt einbringt
Nicht die Kaltmiete, sondern die Miete nach Leerstand und nicht umlagefähigen Kosten. Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis kürzen dauerhaft.
Was das Finanzamt beisteuert
Zinsen und Abschreibung sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG). Der Verlust aus Vermietung mindert Ihre übrigen Einkünfte und verbessert die Liquidität.
Die Kaufpreisaufteilung entscheidet über die halbe Steuerwirkung
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab, für ihn gibt es über die gesamte Haltedauer keinen einzigen Euro Werbungskosten. Ob das Finanzamt 60 % oder 80 % des Kaufpreises dem Gebäude zurechnet, entscheidet deshalb über den Cashflow jedes einzelnen Jahres.
Bei 400.000 € Kaufpreis, 2 % AfA und einem Grenzsteuersatz von 42 % macht der Unterschied zwischen 60 % und 80 % Gebäudeanteil rund 670 € Steuerwirkung pro Jahr aus, über zwanzig Jahre etwa 13.400 €.
Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, mit der viele Finanzämter arbeiten, führt in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten regelmäßig zu einem niedrigen Gebäudeanteil. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie nicht bindend ist und im Streitfall ein Sachverständigengutachten einzuholen ist (BFH v. 21.07.2020, IX R 26/19).
Praktisch heißt das: Die Aufteilung gehört in den Kaufvertrag, sachgerecht begründet, nicht in die spätere Auseinandersetzung.
Sechs Punkte, die vor dem Kaufvertrag geklärt gehören
Bodenrichtwert prüfen
Der Wert der Gemeinde ist öffentlich zugänglich. Bei ungewöhnlichem Zuschnitt, Hanglage oder Altlasten weicht der tatsächliche Wert davon ab, und das ist begründungsfähig.
Aufteilung im Vertrag
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist zu übernehmen, solange sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist. Nur zum Schein getroffene Aufteilungen tragen nicht.
Inventar getrennt ausweisen
Einbauküche, Markise, Sauna: Bewegliche Wirtschaftsgüter unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer und werden über ihre eigene, kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben.
Restnutzungsdauer prüfen
Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als der typisierte Zeitraum, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit höherem Satz abgeschrieben werden, mit Gutachten.
Nebenkosten mitverteilen
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler folgen der Aufteilung des Kaufpreises. Ein höherer Gebäudeanteil erhöht deshalb auch den abschreibbaren Teil der Nebenkosten.
Sanierungsplan vorher rechnen
Was Sie in den ersten drei Jahren investieren, hängt an der 15-Prozent-Grenze. Eine Verschiebung ins vierte Jahr kann den Sofortabzug retten.
Was gelten muss und wo es in der Praxis kippt
| Punkt | Anforderung | Fundstelle |
|---|---|---|
| Einkünfteerzielungsabsicht | Bei auf Dauer angelegter Vermietung wird sie typisierend unterstellt. Bei befristeter Vermietung, Ferienwohnungen oder verbilligter Überlassung ist sie nachzuweisen. | § 21 EStG, BFH v. 30.09.1997, IX R 80/94 |
| Verbilligte Vermietung | Unter 66 % der ortsüblichen Miete wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt. Zwischen 50 % und 66 % entscheidet die Totalüberschussprognose. | § 21 Abs. 2 EStG |
| Zurechnung der Zinsen | Das Darlehen muss dem vermieteten Objekt zugeordnet und die Valuta tatsächlich dafür verwendet worden sein. Bei gemischt genutzten Gebäuden gilt das getrennt je Gebäudeteil. | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG |
| Kaufpreisaufteilung | Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu übernehmen, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. | BFH v. 21.07.2020, IX R 26/19 |
| 15-Prozent-Grenze | Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten wird zu Herstellungskosten. | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG |
| Degressive AfA | Nur für Wohngebäude, Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029; beim Erwerb Vertragsschluss in diesem Zeitraum und Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. | § 7 Abs. 5a EStG |
Vom Exposé bis zur ersten Steuererstattung
Die steuerlich wichtigen Weichen werden vor dem Notartermin gestellt. Danach lassen sie sich nur noch mit Aufwand oder gar nicht mehr korrigieren.
- 1Schritt 1
Kaufpreisaufteilung verhandeln
Vor dem Kaufvertrag: Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Wie viel des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt, entscheidet über die AfA-Bemessungsgrundlage. Eine sachgerechte Aufteilung gehört in den Kaufvertrag, nicht in die Steuererklärung.
- 2Schritt 2
Erwerber festlegen
Vor dem Kaufvertrag: Ehegatten, Bruchteilsgemeinschaft, vermögensverwaltende GmbH oder GbR. Die Wahl bestimmt Steuersatz, Verlustverrechnung, Spekulationsfrist und spätere Übertragungsmöglichkeiten. Ein späterer Wechsel löst regelmäßig Grunderwerbsteuer aus.
- 3Schritt 3
Nebenkosten und Finanzierung
Notartermin bis Übergabe: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklercourtage. Diese Kosten sind Anschaffungsnebenkosten und gehen anteilig in die AfA ein, sie sind kein Sofortabzug.
- 4Schritt 4
Renovierung mit Blick auf die 15-Prozent-Grenze
Erste drei Jahre: Instandsetzungsaufwand über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten wird nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und damit über Jahrzehnte verteilt statt sofort abziehbar.
- 5Schritt 5
Anlage V und Liquidität
Ab dem ersten Jahr: Der Verlust aus Vermietung mindert Ihre übrigen Einkünfte. Über einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug nach § 39a EStG wirkt er bereits monatlich statt erst mit dem Bescheid im Folgejahr.
- 6Schritt 6
Zinsbindungsende und Spekulationsfrist
Jahr 10 und danach: Zwei Termine, die selten zusammenfallen, aber beide über das Ergebnis entscheiden: die Anschlussfinanzierung der Restschuld und der Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Was dieser Rechner ausdrücklich nicht abbildet
Andere Erwerbsformen
- Erbbaurecht
- Erbschaft und Schenkung
- Anteilserwerb (Share Deal)
- Zwangsversteigerung
Beim unentgeltlichen Erwerb wird die AfA des Rechtsvorgängers fortgeführt (§ 11d EStDV), es entstehen keine neuen Anschaffungskosten.
Betriebliche Fälle
- Betriebsgrundstücke
- Gewerblicher Grundstückshandel
- Immobilien in der GmbH
- Betriebsaufspaltung
Im Betriebsvermögen gelten andere AfA-Sätze, und es gibt keine Spekulationsfrist: Stille Reserven bleiben dauerhaft steuerverstrickt.
Sonderabschreibungen
- § 7b EStG Mietwohnungsneubau
- §§ 7h, 7i EStG Denkmal und Sanierungsgebiet
- Energetische Sanierung § 35c EStG
- KfW- und BEG-Förderung
Diese Instrumente können die Rechnung deutlich verändern. Sie sind an enge Voraussetzungen und Bescheinigungen gebunden und gehören in die Einzelfallprüfung.
Umsatzsteuer
- Option nach § 9 UStG
- Gewerbliche Vermietung
- Vorsteuerabzug beim Bau
- Berichtigung nach § 15a UStG
Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Bei gewerblicher Vermietung ändert sich das Bild grundlegend.
Was Mandanten vor dem Kauf fragen
Weil zur Zinszahlung die Tilgung hinzukommt und die Miete um Leerstand und nicht umlagefähige Kosten zu kürzen ist. Die Tilgung baut Vermögen auf, belastet aber die Liquidität. Steuerlich ist sie nicht abziehbar, abziehbar sind nur die Zinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).
Es gibt keine Ersparnis auf einen festen Prozentsatz. In den ersten Jahren entsteht regelmäßig ein Verlust aus Vermietung, weil Zinsen und Abschreibung zusammen höher sind als der Mietüberschuss. Dieser Verlust mindert Ihre übrigen Einkünfte. Die Wirkung entspricht Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, nicht mehr.
Der Gewinn ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig. Dabei werden die Anschaffungskosten um die bereits in Anspruch genommene Abschreibung gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Abschreibung wird also nachversteuert, zum vollen persönlichen Steuersatz. Der Rechner weist diesen Betrag im Negativszenario aus.
Nein. Wurde die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren, bleibt der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Steuerlich ist die Tilgungshöhe ohne Bedeutung, abziehbar sind nur die Zinsen. Wirtschaftlich verkürzt eine höhere Tilgung die Laufzeit erheblich und senkt die Restschuld zum Zinsbindungsende, kostet aber Liquidität. Die Antwort hängt davon ab, ob Sie Sicherheit gegen Zinsänderungen oder freien Cashflow für weitere Investitionen brauchen.
Nein. § 7 Abs. 5a EStG setzt voraus, dass Sie das Wohngebäude selbst hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft haben und dass Baubeginn beziehungsweise Vertragsschluss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Eine gebrauchte Wohnung erfüllt das nicht; hier bleibt es bei der linearen AfA.
Grunderwerbsteuer je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 %, in Baden-Württemberg 5,0 %. Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 %, die Maklercourtage wird in der Regel hälftig geteilt, in vielen Regionen 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für den Käuferanteil. In Summe sind 10 bis 12 % des Kaufpreises die Regel.
Das hängt an drei Größen: der Wertentwicklung des Objekts, der Rendite der Alternativanlage und der Haltedauer. Bei kurzer Haltedauer gewinnt fast immer die Miete, weil die Nebenkosten erst wieder verdient werden müssen. Bei langer Haltedauer verschiebt sich das Bild, auch weil der Veräußerungsgewinn steuerfrei wird, während Kursgewinne der Alternativanlage der Abgeltungsteuer unterliegen. Der Rechner stellt beide Pfade nebeneinander.
Die Restschuld wird neu finanziert, zu den dann geltenden Konditionen. Das ist das größte kalkulatorische Risiko der gesamten Investition, weil es die Rate für die zweite Hälfte der Laufzeit bestimmt. Der Rechner zeigt die Restschuld zum Zinsbindungsende und im Negativszenario die Rate bei einem höheren Anschlusszins.
Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung sofort abziehbar. Übersteigen die Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung jedoch 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG insgesamt zu Herstellungskosten und nur noch über die AfA berücksichtigt. Der Bundesfinanzhof rechnet dabei auch Schönheitsreparaturen mit (Urteil vom 14.06.2016, IX R 25/14).
Das ist eine Gestaltungsfrage ohne pauschale Antwort. Für eine vermögensverwaltende GmbH sprechen die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und der niedrige Körperschaftsteuersatz bei Thesaurierung. Dagegen spricht, dass es keine Spekulationsfrist gibt: Der Veräußerungsgewinn bleibt dauerhaft steuerverstrickt, und die Ausschüttung kostet ein zweites Mal Steuern. Bei einem einzelnen Objekt überwiegen meist die Nachteile, bei einem wachsenden Bestand kann es kippen. Mehr dazu im Holding-Rechner.
Nein. Der Rechner arbeitet mit der amtlichen Tarifformel des § 32a EStG für 2026 und mit typisierten Annahmen zu Bewirtschaftung, Wertentwicklung und Finanzierung. Er ist ein unverbindliches Informationsangebot und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls, insbesondere nicht zu Kaufpreisaufteilung, Einkünfteerzielungsabsicht und Sonderabschreibungen. Abweichungen zum tatsächlichen Steuerbescheid sind möglich.
Wann sich die Prüfung lohnt
Vor dem Notartermin prüfen wir Kaufpreisaufteilung, passenden Erwerber und AfA-Möglichkeiten, solange sich am Vertrag noch etwas ändern lässt. Ab dem ersten Jahr setzen wir es in der Anlage V um und begleiten Sie über die gesamte Haltedauer.
Hohes laufendes Einkommen
Bei 42 % Grenzsteuersatz übernimmt das Finanzamt mit Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer rund 47 % des Vermietungsverlusts.
Zugang zur degressiven AfA
5 % vom Restwert statt 3 % linear verschiebt die Abschreibung dorthin, wo die Zinslast am höchsten ist.
Langfristige Halteabsicht
Der eigentliche Vorteil ist die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns nach Ablauf der Frist des § 23 EStG.
Eigenkapital vorhanden
Nebenkosten von 10 bis 15 % erhöhen den Beleihungswert nicht, sie sind sofort gebundenes Kapital.
Passende Rechner und Leistungen
Trägt Ihr Objekt die Finanzierung wirklich?
Schicken Sie uns Ihre Zahlen aus dem Rechner. Wir sagen Ihnen, wo die Rechnung belastbar ist und wo nicht, als Zweitmeinung neben Ihrer bestehenden Betreuung oder als vollständige Begleitung.
- Prüfung vor dem Notartermin
- Zweitmeinung oder vollständige Begleitung
- Persönlich in Heidenheim oder digital
